Geplaatst door: Hans Woerlee (Algemeen directeur)
17 juli 2009
We hebben samen met de Principaal de plannen voor de herontwikkeling van De Binderij gemaakt. Ik neem u mee naar de vorige eeuw. Meer dan elf jaar geleden ben ik gestart met nadenken over herontwikkeling van deze locatie. November 2008 sloegen we een eerste paal en konden we concluderen dat we een project gerealiseerd hadden. We hebben er dus met z'n allen meer dan elf jaar over gedaan om te voorzien in de dringende behoefte aan wonen van zo'n 60 huishoudens.
Hoe komt dat nou, zo'n lange periode?
Naar mijn idee hebben we onszelf geketend aan procedures: de WRO, veertig pagina's wetstekst en 400 pagina's uitleg, exegese, duiding en verklaring van die wettekst. Het Bouwbesluit dat steeds gedetailleerder voorschrijft hoe een gebouw gebouwd moet worden, niet te vergeten de EPC en het steeds verder gedetailleerde bestemmingsplan met de parkeernormen, de voorschriften voor in- en uitpandige fietsenbergingen, de functies van en in het gebouw, het aandeel sociale huur, dure huur, koop, enzovoort. En dan natuurlijk nog de uiterst gedetailleerde eisen van welstand, de inspraak, de bezwaarprocedures, en... de ambtelijke en bestuurlijke besluitvorming door stadsdeel, centrale stad en de provincie.
Kortom en met andere woorden: een onafzienbare hoeveelheid regels en procedures omgeven het ontwikkelen en bouwen van een locatie als De Binderij. En waar leidt dat allemaal toe? Tot meer kwaliteit, beter en sneller tegemoetkomen aan de gerechtvaardigde wensen van huishoudens die een woning zoeken? Nee, het leidt tot stroperigheid en steeds vaker tot uniforme producten, die steeds vaker niet verder komen dan een gemiddelde en tot eindeloze rijen woningzoekenden die hun eigen en andermans doorstroming belemmeren.
En wat is de rol van de marktpartij in dit alles? Ik ben zo vrij te zeggen 'steeds minder'. Steeds minder, omdat alle regelgeving de eigen inbreng van marktpartijen en creativiteit steeds verder terugdringt. Het gaat zover dat prijsklassen vastliggen en dat ook de wijze van verkoop voorgeschreven is. Je rol als marktpartij is eigenlijk beperkt tot het investeren van € 25 miljoen in de hoop dat je je geld terugverdient.
Eigenlijk ben je als marktpartij in de loop van de tijd veranderd in gedelegeerd ambtenaar of risicodragend ambtenaar. En dat is niet de bedoeling.
Kunnen we dat veranderen? Ik denk het wel. Landelijke regelgeving zullen we met z'n allen tegen het licht moeten houden, om die regelgeving te beoordelen op de mate van gedetailleerdheid en bureaucratie. Op gemeentelijk niveau en met name op het niveau van stadsdelen afspraken duidelijker maken en ons eraan houden. Het eindeloze inspraakcircus, dat vaak eindigt bij de Raad van State, zullen we moeten inperken. De gevestigden zullen niet langer de nieuwkomers hun gerechtvaardigde plek in de stad eindeloos moeten kunnen ontzeggen. Minder gedetailleerde regelgeving, snellere procedures, maar tegelijkertijd meer invloed voor de woningkoper en -huurder door consumentgericht bouwen moeten de positie van woningzoekenden versterken.
Ik hou een pleidooi voor meer Binderijen. Wat bedoel ik daarmee? De Binderij is een voorbeeld van functieverandering: op een voormalig bedrijventerrein worden woningen gebouwd. Op die manier dragen marktpartijen en overheid bij aan gezamenlijke doelstellingen: we versterken het draagvlak van een buurt en daarmee van de stad, we voorkomen het verder volbouwen van het landschap en het verder toenemen van verkeersstromen en maken de stad gewoon mooier en interessanter.
Wat zou ik nog meer willen? Meer van dit soort locaties. Marktpartijen, en daar reken ik ook de woningcorporaties toe, en de overheid, en dan met name de stadsdelen, moeten veel nauwer samenwerken bij het zoeken naar en herontwikkelen van gebouwen en delen van de stad die hun oorspronkelijke functie verloren hebben of niet meer in de stad passen en die locaties geschikt maken voor een andere, nieuwe functie. Vervallen bedrijfsterreinen omzetten in plekken met hoogwaardige werk- en woongelegenheid, gebouwen die hun oude functie kwijt zijn een nieuwe functie geven; broedplaats, kantoor, bedrijfsruimte, sociale huurwoning of luxe penthouse.
Als we bij de herontwikkeling dan ook nog uitgaan van elkaars verantwoordelijkheden, de marktpartij voor de markt en de overheid voor het algemeen belang, dan kunnen we met z'n allen prachtige plekken maken.